INVESTASI DALAM AKTIVA TETAP

PENILAIAN INVESTASI DALAM AKTIVA TETAP

Di suatu perusahaan investasi dalam aktiva tetap diperlukan untuk dapat meningkatkan produktifitas dan mengambil kemajuan teknologi. Penanaman investasi aktiva tetap untuk penambahan kapasitas cukup memberikan harapan baik untuk memperoleh keuntungan yang lebih besar di masa yang akan datang. Investasi aktiva tetap yang bernilai cukup besar mempunyai konsekuensi tidak ditemukan dalam pengeluaran sehari-hari perusahaan.

Dana yang dikeluarkan untuk belanja pengadaan aktiva tetap memakan waktu lama. Pada dasarnya tujuan investasi adalah memperoleh baik keuangan maupun non keuangan di kemudian hari. Sebelum melakukan investasi, setiap perusahaan harus melakukan investasi, setiap perusahaan harus melakukan kajian investasi yang akan dilakukan supaya kegiatan perusahaan dapat berjalan dengan baik.

Investasi dilakukan perusahaan memiliki tujuan untuk memperoleh laba. Biasanya disamping mencari laba, tujuan perusahaan juga mencakup :

1.  Pertumbuhan yang terus menerus.

2.  Kelangsungan hidup.

3.  Kesan positif di mata publik.

Untuk mencapai tujuan ini manajemen sebagai pihak yang diserahi hak dan tanggung jawab memiliki atau menguasai faktor-faktor produksi yang diramu seperti money, man, material, dan method.  Proses ini sering disebut juga disebut proses produksi.  Proses ini dimaksudkan untuk menghasilkan penerimaan kas melalui penjualan produksi tersebut yang menjadi salah satu sumber dana utama bagi pelaksanaan kegiatan perusahaan.

Untuk menghasilkan produk ini maka peranan aktiva tetap sangat besar, seperti lahan sebagai tempat berproduksi bagi usaha pertambangan, pertanian, perkebunan, dan perikanan.  Bangunan sebagai tempat pabrik, kantor, dan kegiatan lainnya.  Mesin dan peralatan sebagai alat untuk berproduksi.  Kendaraan pengangkutan sebagai alat untuk mengangkut produk atau hasil lainnya.  Inventaris berupa inventaris kantor, perabot, meja, kursi, lemari dan lain-lain sebagai alat yang mendukung kegiatan perusahaan semuanya.

Bahkan ada aktiva tetap yang tidak berwujud tapi yang sangat penting dalam kegiatan produksi dan tanpa aktiva ini barangkali perusahaan tidak dapat beroperasi misalnya, HPH (Hak Penguasaan Hutan), HGU (Hak Guna Usaha), HGB (Hak Guna Bangunan), Patent, Frenchise, Hak Cipta, dan lain-lain.

Peranan aktiva tetap ini sangat besar dalam perusahaan baik ditinjau dari segi fungsinya, dari segi  jumlah dana yang diinvestasikan, dari segi pengolahannya yang melibatkan banyak orang, dari segi pembuatannya yang sering jangka panjang, maupun dari segi pengawasannya yang agak rumit.

Setiap perusahaan pasti memiliki aktiva tetap baik yang berwujud maupun yang tidak berwujud.  Namun jenis aktiva tetap yang dimiliki mungkin satu sama lainnya dapat berbeda seperti perusahaan jasa, aktiva tetapnya berbeda dengan aktiva tetap perusahaan perkebunan, perkapalan, perminyakan, perdagangan, dan lain-lain.  Namun yang jelas masing-masing mempunyai aktiva tetap.

A.    Pengertian Aktiva Tetap

Yang dimaksud dengan aktiva tetap adalah kekayaan yang dimiliki oleh suatu perusahaan, yang dimana kekayaan tersebut didapatkan dalam bentuk siap pakai atau telah dibangun terlebih dahulu, sifatnya permanen dan dapat digunakan dalam kegiatan normal perusahaan untuk jangka waktu yang relatif panjang serta memiliki nilai cukup material.

Aktiva tetap yaitu sumber daya ekonomi yang didapatkan dan dikuasai oleh perusahaan sebagai hasil dari transaksi masa lalu, salah satunya yaitu aktiva tetap yang digunakan oleh perusahaan dalam kegiatan operasionalnya dalam menghasilkan produk atau jasa.

Peranan aktiva tetap ini sangat besar dalam perusahaan baik ditinjau dari segi fungsinya, dari segi  jumlah dana yang diinvestasikan, dari segi pengolahannya yang melibatkan banyak orang, dari segi pembuatannya yang sering jangka panjang, maupun dari segi pengawasannya yang agak rumit.

Setiap perusahaan pasti memiliki aktiva tetap baik yang berwujud maupun yang tidak berwujud.  Namun jenis aktiva tetap yang dimiliki mungkin satu sama lainnya dapat berbeda seperti perusahaan jasa, aktiva tetapnya berbeda dengan aktiva tetap perusahaan perkebunan, perkapalan, perminyakan, perdagangan, dan lain-lain.  Namun yang jelas masing-masing mempunyai aktiva tetap.

B.     Karakteristik aktiva tetap

Adapun karakteristik dari aktiva tetap diantaranya sebagai berikut di bawah ini:

• Tidak untuk di jual kembali.
• Memiliki wujud fisik.
• Memiliki nilai material, harga dari aset cukup signifikan misalnya seperti: harga tanah, harga mesin, harga bangunan dan lain sebagainya.
• Memiliki periode manfaat dengan jangka waktu yang panjang (lebih dari 1 tahun).
• Dapat memberikan banyak manfaat di masa yang akan datang.
• Aset dapat digunakan secara efektif dalam aktivitas normal perusahaan (tidak untuk di jual kembali seperti halnya produk, persediaan dan investasi).
• Dimiliki oleh perusahaan tidak sebagai investasi.

Dalam memutuskan suatu proyek dapat kita terima atau kita tolak, pada arus kas bebas memiliki manfaat yang besar pengaruhnya bagi kelangsungan perusahaan. Dalam hal ini perusahaan harus menentukan seberapa besar pengaruhnya terhadap arus kas yang dihasilkan oleh suatu proyek dan berfungsi pada suatu penentuan apakah proyek dapat diterima? Dalam hal tersebut perusahaan harus menguji apakah yang terkait dengan arus kas dan bagaimana cara untuk mengukurnya untuk mendapatkan suatu keputusan.

Secara khusus investasi melibatkan pengeluaran kas yang besar dan mengikat perusahaan pada tindakan tertentu pada periode yang relative lama, jika suatu keputusan penganggaran modal dilakukan dengan tidak teliti maka akan canderung menimbulkan biaya yang mahal. Sebagian metode ini mengambil perhitungan nilai waktu dari uang. Dalam hal ini perusahaan lebih sering memakai metode NPV yang membandingkan nilai sekarang dari arus kan masuk dan arus kas keluar.

C.    Perputaran dana dalam aktiva tetap

Aktiva tetap ialah harta yang dimiliki oleh perusahaan memiliki umur ekonomis lebih dari satu tahun. Perputaran dana yang tertanam dalam aktiva tetap yaitu dalam bentuk mesin, bangunan, kendaraan dan lain-lain akan diterima kembali keseluruhannya oleh perusahaan dalam beberapa tahun secara berangsur-angsur melalui depresiasi (penyusutan).

D.    Penggolongan usul investasi dalam aktiva tetap

1.      Investasi Penggantian

Pada umumnya, keputusan mengenai investasi penggantian adalah yang paling sederhana. Dalam hal ini aktiva yang sudah aus (wear-out) atau usang (obsolete) harus diganti dengan aktiva baru bila produksi akan tetap dilanjutkan

2.      Investasi Penambahan Kapasitas

Misalnya usulan penambahan jumlah mesin atau pembukaan pabrik baru. Investasi ini sering juga bersifat investasi penggantian, contohnya mesih yang sudah tua dan tidak efisien akan diganti dengan mesin baru yang lebih besar kapasitasnya dan lebih efisien

3.      Investasi Penambahan Produk Baru

Investasi untuk menghasilkan produk baru disamping tetap menghasilkan produk yang telah diproduksi pada waktu ini

4.      Investasi Lain-lain

Investasi yang termasuk golongan ini adalah usulan investasi yang tidak termasuk dalam ketiga golongan di atas, misal investasi untuk pemasangan alat pemanas, alat pendingin dan lain-lain.

Pengembalian dana atas investasi aktiva tetap tercermin dari lamanya masa penggunaan aktiva tetap tersebut. Semakin pendek umur aktiva tetap maka semakin cepat dana yang diinvestasikan akan kembali. Pengembalian nilai investasi atas aktiva tetap berasal dari depresiasi (penyusutan) aktiva tetap yang secara kontinyu yaitu tiap tahun dilakukan perhitungan depresiasi. Besarnya depresiasi yang terkumpul atau akumulasi penyusutan tiap tahun jumlahnya semakin besar sampai mencapai nilai yang sama dengan investasi pada akhir umur ekonomis aktiva tetap tersebut.

Suatu investasi baru yang menyangkut aktiva tetap harus diperhitungkan secara seksama. Sebab apabila investasi yang telah dilakukan tetapi kemudian terjadi kekeliruan pada perhitungannya maka akan sulit menarik kembali dana yang telah tertanam. Dengan demikian menilai ekonomis tidaknya suatu investasi dapat digunakan beberapa metode yang sering dipakai.

Sebagai contoh suatu aktiva tetap memiliki harga perolehan Rp. 100 juta, taksiran umur ekonomis 5 tahun tanpa nilai residu. Apabila metode penyusutan yang digunakan adalah Straight Lines Method (metode garis lurus) maka besarnya depresiasi adalah Rp. 20 juta pertahun dan pada akhir tahun ke lima akumulasi penyusutan mencapai Rp. 100 juta sesuai dengan nilai investasi.

Dalam penilaian proyek investasi ada beberapa metode penilaian investasi yang biasa digunakan diantaranya :

1.      Payback Period

2.      Net Present Value (NPV)

3.      Internal Rate of Return (IRR)

4.      Accounting Rate of Return (ARR)

Sebagai dasar perhitungan dalam menganalisis usulan untuk metode Accounting Rate of Return menggunakan keuntungan / laba setelah pajak (Earning After Tax), sedangkan untuk ketiga metode lainnya menggunakan aliran kas (cash flow) atau “Procceds” sebagai dasar perhitungannya,

E.     Nilai investasi aktiva tetap

Nilai investasi suatu aktiva tetap adalah seluruh biaya yang dikeluarkan oleh perusahaan untuk mendapatkan aktiva tetap tersebut, atau sering disebut dengan istilah harga perolehan aktiva tetap, sedangkan untuk memdapatkan aktiva tetap terdapat beberapa cara diantaranya :

1.      Pembelian tunai

2.      Tukar tambah

3.      Pembelian secara kredit atau angsuran

1.      Pembelian tunai

Jika suatu aktiva diperoleh dengan cara pembelian tunai, maka yang maksud dengan Harga Perolehan/Cost/Harga Pokok adalah harga tunai aktiva ditambah segala macam biaya yang dikeluarkan sampai aktiva tetap tersebut siap untuk digunakan.

Contoh 1:

Dibeli tunai sebuah mesin Rp. 125.000.000 biaya angkut Rp. 5.000.000 ongkos pemasangan/penyetelan Rp. 2.500.000 dari informasi tersebut maka besarnya nilai investasi adalah:

Jawab:

Nilai investasi/nilai perolehan = Harga mesin + Biaya angkut + Biaya pemasangan

Rp. 125.000.000 + Rp. 5.000.000 + Rp. 2.500.000 = Rp. 132.500.000

Nilai investasi yaitu sebesar Rp. 132.500.000

2.      Tukar tambah

Dalam tukar tambah mengandung arti bahwa perusahaan memperoleh aktiva baru dengan melepas / menjual aktiva lama. Pada umumnya dalam tukar tambah ini yang memperoleh aktiva baru akan menambah sejumlah uang karena pada dasarnya aktiva baru memiliki kemampuan lebih baik daripada aktiva lama, hal ini tersirat dari tujuan mengganti aktiva adalah untuk meningkatkan kapasitas, kemampuan dan nilai tambah. Disamping itu biaya perawatan atau pemeliharaan aktiva baru lebih rendah daripada aktiva lama sehingga diperoleh effisiensi dari segi biaya operasional.

Contoh 2:

Sebuah mesin yang dibeli 4 tahun yang lalu memiliki nilai buku Rp. 250 juta sisa umur ekonomis 5 tahun. Perusahaan menginginkan mengganti mesin lama tersebut dengan mesin baru harga tunai Rp. 500 juta diperkirakan berumur 5 tahun residu 20%. Penyusutan menggunakan metode garis lurus dan pajak rata rata 20%.

Hitunglah :

1.      Nilai investasi jika mesin lama laku dijual Rp. 225 juta

2.      Nilai investasi jika mesin lama laku dijual Rp. 250 juta

3.      Nilai investasi jika mesin lama laku dijual Rp. 280 juta

Jawab :

1.      Harga mesin baru                                                               Rp. 500.000.000

Harga jual mesin lama            Rp. 225.000.000

Pajak 20%

(225 juta – 250 juta )             Rp.      5.000.000

Rp. 230.000.000

Nilai Investasi                                    Rp. 270.000.000

2.      Harga mesin baru                                                               Rp. 500.000.000

Harga jual mesin lama            Rp.250.000.000

Pajak 20%

(250 juta – 250 juta )             Rp.                 0

                                                                                      Rp. 250.000.000  
                         Nilai Investasi                                     Rp. 250.000.000

3.      Harga mesin baru                                                              Rp. 500.000.000

Harga jual mesin lama              Rp. 280.000.000

Pajak 20%

(280 juta – 250 juta )               Rp.      6.000.000

                                                                                        Rp. 274.000.000  
                         Nilai Investasi                                       Rp. 226.000.000

3.      Pembelian secara kredit atau angsuran

Apabila aktiva tetap diperoleh dengan pembelian secara kredit atau dibayar secara angsuran, maka yang dimaksud dengan Harga Perolehan / Cost / Harga Pokok adalah harga tunai aktiva tersebut termasuk biaya untuk mendapatkannya, sepanjang biaya biaya ini tidak menjadi tanggung jawab penjual. Oleh karena pada umumnya harga yang dibeli secara kredit lebih tinggi dari harga tunai, maka akan terdapat selisih antara harga kredit dengan harga tunai. Dalam akuntansi selisih antara harga kredit dengan harga tunai dicatat sebagai biaya bunga, selanjutnya biaya bunga ini dapat sekaligus dihitung sebagai kerugian dalam tahun dimana aktiva tetap didapat; atau dapat juga dialokasikan secara proporsional sesuai dengan jumlah angsuran yang dibayar tiap tahun. Biaya bunga yang dialokasikan secara teratur dan proporsional ini dapat dianggap / dicatat sebagai Biaya bunga yang ditangguhkan (Piutang Bunga) dan tiap akhir tahun akan berkurang sejalan dengan berkurangnya jumlah utang kredit dan akan habis manakala utang kredit telah lunas.

Biaya ini selanjutnya dialokasikan kedalam perhitungan rugi – laba, oleh karena sifatnya biaya tentunya biaya bunga ini akan mengurangi laba tahun berjalan sehingga akan mengurangi earning after tax yang menjadi dasar penilaian usul investasi metode Accounting Rate of Return (ARR) dan pula biaya ini akan mengurangi aliran kas sehingga akan berpengaruh kepada Proceeds yang menjadi dasar penilaian usul investasi metode Payback Period, Net Present Value dan Internal Rate of Return. Harga tunai aktiva tetap berikut biaya-biaya sampai dengan siap digunakan adalah dianggap sebagai nilai investasi

Contoh 3:

PT “PRIMA” merencanakan membeli mesin harga tunai Rp. 300 juta, biaya angkut dan pemasangan Rp. 20 juta dibayar tunai. Mesin tersebut dapat pula dibeli secara kredit dengan syarat: uang muka (Down Payment) Rp. 50 juta, sisanya diangsur tiap tahun selama 5 angsuran masing masing angsuran Rp. 62 juta.

Hitunglah :

1.      Nilai investasi

2.      Biaya bunga

Jawab :

1.      Harga tunai                                                           Rp. 300.000.000

Biaya angkut dan pemasangan                               Rp. 20.000.000

Nilai Investasi                                                 Rp. 320.000.000

2.      Jumlah angsuran = 5 x Rp. 62.000.000                  Rp. 310.000.000

Harga tunai        =       Rp. 300.000.000.

Uang muka        =       Rp. 50.000.000,-

                       Hutang / Pinjaman                         Rp 250.000.000

                        Biaya Bunga                              Rp. 60.000.000

Apabila hasil analisis menyatakan bahwa usul investasi ini diterima maka bagian akuntansi akan mencatat/menjurnal sebagai berikut :

Uraian	D	K
Mesin	Rp. 320.000.000
Biaya Bunga/Bunga ditangguhkan	Rp. 60.000.000
Kas		Rp. 70.000.000
Hutang		Rp. 310.000.000

Hubungannya antara pembayaran angsuran dengan biaya bunga yang ditangguhkan (Piutang Bunga) adalah bila perusahaan membayar angsuran sebesar Rp. 62 juta maka pada akhir tahun biaya bunga ditangguhkan (Piutang Bunga) dikurangi sebesar Rp. 12 juta. Peristiwa ini berlangsung terus menerus sampai dengan pembayaran angsuran ke 5 (terakhir). Berakhirnya kewajiban mengangsur maka akan habis pula nilai biaya bunga yang ditangguhkan tersebut dan pada awal tahun ke 6, maka rekening Biaya Bunga Ditangguhkan bersaldo nihil.

Hubungannya antara pembayaran angsuran dengan cash flow adalah bahwa angsuran sebesar Rp 62 juta tersebut didalamnya sudah termasuk bunga Rp.12 juta Karena pada saat dilakukan pembayaran angsuran oleh perusahaan di jurnal :

Uraian	D	K
Utang	Rp. 50.000.000
Biaya Bunga/Bunga ditangguhkan	Rp. 12.000.000
Kas		Rp. 62.000.000

dengan demikian pembayaran utang tanpa bunga Rp. 50 juta dan Biaya bunga Rp. 12 juta sudah masuk dalam perhitungan rugi laba, dan telah masuk pula dalam aliran cash out, sehingga tidak perlu meragukan EAT maupun Proceeds.

F.     Aplikasi Metode Penilaian Usul Investasi

Usulan investasi yang secara langsung berorientasi pada tujuan memperoleh profit. Perusahaan umumnya sering menghadapi lebih dari satu usulan proyek investasi, tetapi karena perusahaan mengalami keterbatasan dan budgeting constraint yang dimiliki maka manajemen akan memutuskan untuk memilih satu atau beberapa usulan proyek. Penerapan metode penilaian usul investasi dipakai dalam beberapa contoh permasalahan dibawah ini :

Contoh 4:

PT “PRIMA” merencanakan membeli mesin harga tunai Rp. 300 juta, biaya angkut dan pemasangan Rp. 20 juta dibayar tunai. Perusahaan menetapkan bahwa mesin dibeli secara tunai. Informasi selanjutnya bahwa, mesin tiap tahun akan menghasilkan penjualan senilai Rp. 400 juta, Harga Pokok Penjualan Rp. 220 juta, Biaya Operasional Rp. 89 juta Jumlah biaya operasional ini belum termasuk biaya depresiasi mesin, pajak (rata rata) 20% dan tingkat suku bunga 10%. Mesin ditaksir berumur 5 tahun tanpa residu.

Hitunglah :

Analisis usulan investasi, apakah usul investasi diterima atau ditolak (diasumsikan penjualan secara tunai)

1.      Menggunakan Payback Period

2.      Menggunakan Net Present Value (NPV) & Profitability Index

3.      Menggunakan Accounting Rate of Return (ARR)

Jawab :

Uraian	Accounting	Cash Flow
Hasil Penjualan Harga Pokok Penjualan Laba Kotor Biaya Operasional Depresiasi mesin Laba sebelum pajak Pajak 20% Laba setelah pajak Proceeds	Rp. 400.000.000 Rp. 220.000.000 Rp. 180.000.000 (Rp. 89.000.000) (Rp. 64.000.000) Rp. 27.000.000 (Rp. 5.400.000) Rp. 21.600.000	Rp. 400.000.000 (Rp. 220.000.000) (Rp. 89.000.000) (Rp. 5.400.000) Rp. 85.600.000

Depresiasi mesin tiap tahun adalah sebesar Rp. 320.000.000 : 5 = Rp. 64.000.000

Proceeds dapat pula dihitung dari laba setelah pajak ditambah depresiasi mesin, karena pada dasarnya depresiasi adalah biaya yang tidak mengeluarkan uang kas sehingga aliran kas akan lebih tinggi daripada laba setelah pajak. Proceeds = Rp. 21.600.000 + Rp. 64.000.000 = Rp. 85.600.000,-

1.      Metode Payback Period

-          Jumlah investasi Rp. 320.000.000,-

-          Jumlah Proceeds / th Rp. 85.600.000,-

-          Payback Periode =     (320.000.000 / 85.600.000)  x 1 tahun  
                                  = 3,74 tahun

                atau selama 3 tahun 9 bulan

Ini artinya bahwa investasi yang ditanam sebesar Rp. 320.000.000 akan kembali seluruhnya dalam kurun waktu 3 tahun 9 bulan Jika tidak ada persyaratan lain , oleh karena masa penggunaan aktiva ( 5 tahun ) lebih lama dibandingkan dengan masa kembalinya investasi ( 3 tahun 9 bulan); Kesimpulannya adalah bahwa usul pembelian mesin dapat diterima.

Tetapi apabila perusahaan telah menetapkan payback period maksimum yang dapat diterima, maka setelah dapat dihitung payback period selanjutnya diperandingkan dengan paybck period maksimumnya.

Jika payback period suatu investasi yang diusulkan lebih pendek dari payback maksimum maka usulan investasi dapat dilaksanakan atau disetujui, dan sebaliknya apabila payback period suatu investasi yang diusulkan lebih panjang daripada payback maksimum maka usulan investasi ditolak.

Apabila dalam kasus ini perusahaan menetapkan payback maksimumnya adalah 3 tahun, maka usulan investasi tidak diterima atau ditolak.

2.      Metode NPV

Perhitungan PV

Tahun	DF (10%)	Proceeds	PV
1 2 3 4 5	0,909091 0,826446 0,751315 0,683013 0,620921	Rp. 85.600.000 Rp. 85.600.000 Rp. 85.600.000 Rp. 85.600.000 Rp. 85.600.000 Total PV Investasi NPV	Rp. 77.818.189,60 Rp. 70.743.777,60 Rp. 64.312.564,00 Rp. 58.465.912,80 Rp. 53.150.817,60 Rp.324.491.281,60 Rp.320.000.000 Rp. 4.491.281,60

Dari hasil perhitungan ternyata diperoleh NPV Positif ( sebesar 4.491.281,60 ) Oleh karena NPV Positif maka usul investasi dengan membeli mesin dapat dilaksanakan.

Kadang kadang pendekatan Present Value digunakan Profitability Index (PI) sebagai ukurannya Jika hal ini digunakan maka PI dapat dihitung dengan cara membandingkan antara total PV Proceeds dengan PV dari out lay (nilai investasi) Ketentuannya adalah apabila PI lebih besar daripada nilai 1 (satu) maka usul investasi dapat diterima, sebaliknya jika nilai PI kurang dari 1 (satu) maka usul investasi harus ditolak.

3.      Metode Profitability Index (PI)

Dari perhitungan diatas dapat dihitung besarnya Profitability Index (PI) sebagai berikut :

Profitability Index (PI) =     324.491.281,60 / 320.000.000 = 1,014

Dari hasil analisis diperoleh PI sebesar 1,014 Oleh karena PI lebih besar daripada 1 (satu) maka usul investasi dapat diterima.

4.      Metode ARR

Metode Accounting Rate of Return (ARR) perhitungannya didasarkan pada keuntungan yang dilaporkan dalam buku, yaitu dari keuntungan / laba netto setelah pajak (earning after tax) berbanding dengan nilai investasi atau nilai rata rata investasi. Dalam analisannya metode ini menggunakan data accounting yang telah tersedia. Setelah rate of returnnya dihitung langkah selanjutnya adalah membandingkan dengan ARR minimum yang telah ditetapkan oleh perusahaan.

Jika hasil perhitungan ARR lebih besar daripada ARR minimum yang ditetapkan oleh perusahan tersebut, maka usul investasi dapat diterima atau dapat dilaksanakan, tetapi jika perhitungan ARR lebih kecil daripada ARR minimum yang telah ditetapkan oleh perusahaan maka usulan investasi ditolak.

Berdasarkan contoh soal diatas maka akan diperoleh :

-      ARR atas dasar nilai investasi

= 21.600.000 / 320.000.000 x 100%
= 6,75

-      ARR atas dasar investasi rata rata

                       = 21.600.000 / (320.000.000/2) x 100%
                       = 13,5

Contoh 5:

Suatu perusahaan akan melakukan investasi dengan membeli sebuah aktiva tetap, berdasarkan hasil survey dan analisis terdapat dua merk aktiva yang diperkirakan menguntungkan dengan informasi selengkapnya sebagai berikut :

Uraian	Aktiva “A”	Aktiva “B”
Harga Tunai Umur Ekonomis Nilai Residu Metode Penyusutan Proceeds tiap tahun Tingkat suku bunga	Rp. 40.000.000,00 4 tahun Rp. 10.000.000,00 Garis Lurus Rp.12.500.000,00 10 %	Rp. 60.000.000,00 4 tahun Rp. 20.000.000,00 Garis Lurus Rp.17.500.000,00 10 %

Hitunglah :

1.        NPV aktiva A dan NPV aktiva B

2.        Apakah usul investasi diterima ?

3.        Dari analisis tersebut jika usul diterima, aktiva manakah yang dianggap paling menguntungkan? buktikan dengan perhitungan

Jawab:

Untuk menjawab soal tersebut perlu dibuat PV aktiva A dan PV aktiva B sebagai berikut:

1.  NPV aktiva A

Tahun	Proceeds	DF 10%	PV
1	12.500.000	0,909091	11.363.636,36
2	12.500.000	0,826446	10.330.578,51
3	12.500.000	0,751315	9.391.435,01
4	12.500.000	0,683013	8.537.668,19
	10.000.000	0,683013	6.830.134,55
		NPV	46.453.452,63
		Investasi	40.000.000
		NPV	6.453.452,63

NPV Aktiva B

Tahun	Proceeds	DF 10%	PV
1	17.500.000	0,909091	15.909.090,91
2	17.500.000	0,826446	14.462.809,92
3	17.500.000	0,751315	13.148.009,02
4	17.500.000	0,683013	11.952.735,47
	20.000.000	0,683013	13.660.269,11
		NPV	69.132.914,42
		Investasi	60.000.000
		NPV	9,132,914.42

Jawab no.2

Hasil analisis untuk aktiva A menghasilkan NPV Positif Rp 6.453.452,63

sehingga usul pembelian aktiva A dapat diterima. Demikian pula untuk aktiva B menghasilkan NPV Positif sebesar Rp 9.132.914,42 yang mengisyaratkan bahwa pembelian aktiva B dapat diterima/dilaksanakan.

Jawab no.3

Untuk memilih aktiva yang akan dibeli (aktiva A atau aktiva B) maka dapat digunakan rumus Profitability Index, ketentuannya yaitu yang dipilih adalah aktiva yang memiliki PI yang paling besar.

Kedua aktiva tersebut dapat dihitung PI masing masing sebagai berikut :

- PI Aktiva A = 46.453.452,63 / 40.000.000 = 1,16

- PI Aktiva B = 69.132.914,42 / 60.000.000 = 1,15

Oleh karena PI aktiva A (1,16) lebih besar daripada PI aktiva B (1,15) maka yang dipilih adalah aktiva A

Internal Rate Of Return

Contoh : 6

Sebuah mobil angkutan dapat dibeli dengan harga tunai Rp. 105.000.000,00 Biaya administrasi dan lain lain Rp. 1.648.500,00 Kendaraan tersebut ditaksir berumur 5 tahun tanpa residu, dengan perolehan proceed sebagai berikut

Tahun                     Proceeds

  1                         Rp.50.000.000

  2                          Rp.40.000.000

  3                         Rp.25.000.000

  4                         Rp.12.000.000

  5                         Rp.10.000.000

Hitunglah : Internal rate of Return

Jawab :

Untuk menjawab soal diatas, dibuat perhitungan PV untuk dua discount faktor yang berbeda, dimana satu DF menghasilkan NPV Positif dan satu DF menghasilkan NPV negatif.

Dalam kasus ini diambil DF 12% dan DF 13 % yang hasilnya sebagai berikut :

Proceeds	DF12%	DF13%	PV 12%	PV13%
50.000.000	0,892857	0.884956	44.642.857	44.247.788
40.000.000	0,797194	0.783146	31.887.755	31.325.868
25.000.000	0,711780	0.693050	17.794.506	17.326.254
12.000.000	0,635518	0.613319	7.626.217	7.359.825
10.000.000	0,567427	0.542760	5.674.269	5.427.599
		Total PV	107.625.604	105.687.333
		Investasi	106.648.500	106.648.500
		NPV	977.104	-961.167

IRR = 12 % +     (977.104 / ((977.104 + 104)) x 1 % = 12,50 %

Dari hasil analisis diatas dihasilkan IRR sebesar 12,50 % yang mengandung makna bahwa proceed / hasil investasi menghasilkan tingkat rate ( bunga efektif ) sebesar 12,50% per tahun

Usul investasi diterima atau ditolak sangat tergantung dari kebijakan manajemen, artinya jika manajemen  menghendaki return invensmennya kurang dari IRR (umpama 12 %) maka usul investasi diterima. Dan sebaliknya jika manajemen menghendaki kembalian investasi lebih dari IRR (umpama 13%) maka usul inventasi ditolak.

Atau dapat pula dibandingkan dengan suku bunga tabungan di bank, jika IRR lebih tinggi dari bunga bank maka usul investasi diterima.

Tetapi jika untuk investasi tersebut dananya dipinjam dari bank, tentunya IRR harus dibandingkan dengan bunga pinjaman/kredit bank. Yaitu jika IRR lebih tinggi dari suku bunga pinjaman, berarti usul investasi dapat diterima dan sebaliknya.

Pembuktian :

Untuk membuktikan bahwa IRR benar benar 12,50 % maka kita menganalisis Proceeds pada tingkat bunga 12,50 %

Apabila Total PV jumlahnya sama besar (atau mendekati) dengan nilai investasi maka IRR tersebut hitungannya benar

Pembuktian IRR

Tahun	Proceeds	DF 12,50%	PV
1	50.000.000	0,888889	44.444.450
2	40.000.000	0,790123	31.604.920
3	25.000.000	0,702332	17.558.300
4	12.000.000	0,624295	7.491.540
5	10.000.000	0,554929	5.549.290
		Total PV	106.648.500

Penjelasan :

Dari analisa diatas, dihasilkan total PV Rp. 106.648.500 yang sama besar dengan nilai investasinya. Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa IRR atas investasi adalah sebesar 12,50 %


Klik link dibawah ini untuk mendownload slidenya
DOWNLOAD